Aufstand der Immobilienmakler

Die Maklerschaft wappnet sich für den Kampf gegen das Bestellerprinzip beim Verkauf von Wohnimmobilien. Noch bevor überhaupt ein Gesetzentwurf vorliegt, droht der Ring Deutscher Makler (RDM) mit einer Verfassungsbeschwerde. Bislang zeigt sich die Politik allerdings wenig beeindruckt. Mit Konzeptpapieren versuchen dagegen Maklerhäuser wie Von Poll und Engel & Völkers, eigene Regelungen populär zu machen.

Die Aufregung in der Branche ist groß, sehr groß. Das zeigt schon die Resonanz auf eine Onlineumfrage der Immobilien Zeitung: Mehr als 4.300 Branchenvertreter taten innerhalb einer Woche ihre Meinung zur geplanten Einführung des Bestellerprinzips beim Verkauf von Wohnimmobilien kund (siehe Grafik „Die Mehrheit ist gegen das Bestellerprinzip“). Unternehmen und Verbände machten mobil, Briefe an die Kanzlerin wurden verfasst und Protestnoten formuliert. Der RDM holte gleich den Knüppel aus dem Sack und droht mit einer Verfassungsbeschwerde. Dabei liegt noch gar kein Gesetzentwurf vor. Bisher gibt es lediglich einen Antrag der Grünen-Fraktion im Bundestag, der neben dem Bestellerprinzip beim Verkauf auch die Deckelung der Maklerprovision auf höchstens 2% des Kaufpreises vorsieht. Befeuert hat die schon länger schwelende Debatte jedoch eine Äußerung von Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD). Ende Oktober sagte sie in einem Zeitungsinterview, sie wolle ein Bestellerprinzip wie bei der Vermietung „rasch einführen“. Ein genaues Datum nannte sie zwar nicht. Die Ankündigung alleine aber reichte aus, um die Branche aufzuschrecken.

SPD und Grüne sehen in der Maklercourtage einen großen Kostenblock, der vor allem den Käufer belastet und damit den Erwerb von Wohneigentum erschwert. Häufig wird die Gebühr vom Käufer bezahlt, obwohl der Vermittler meist vom Eigentümer beauftragt wird. Wie schon bei der Vermietung soll deshalb das Prinzip gelten: Wer bestellt, muss auch bezahlen. Die Makler kritisieren die Ausdehnung der Regel auf den Verkauf natürlich. Sie fürchten, dass viele Eigentümer die Vermarktung ihrer Immobilie selbst in die Hand nehmen könnten, um die Gebühr zu sparen.

Das Bestellerprinzip bei der Vermietung gilt seit Juni 2015. Unmittelbar nach Einführung hatten zahlreiche Makler über massive Einbrüche bei den Aufträgen geklagt und sich auf den Verkauf von Immobilien konzentriert. Nun droht auch hier Ungemach. Kein Wunder also, dass in dieser Gefechtslage schwere Geschütze in Stellung gebracht werden.

„Wir werden keinen Eingriff zulassen“, betont Markus Gruhn, RDM-Vorsitzender in Berlin-Brandenburg. Sollte die Bundesregierung ein Gesetz zum Bestellerprinzip beim Verkauf von Wohnimmobilien anstoßen, werde der RDM dieses auf seine verfassungsrechtliche Zulässigkeit hin prüfen lassen. Rechtlichen Beistand hat der Maklerring schon. Die Kanzlei Bub, Gauweiler & Partner hat ein Gutachten erstellt, und dieses kommt zu dem Schluss: „Das Bestellerprinzip bei privaten Immobilienkäufen führt nicht zu einer Entlastung der Käufer bei den Kaufnebenkosten. Die Regelung verstößt gegen Art. 12 GG.“ In Artikel 12 des Grundgesetzes ist das Recht auf freie Berufsausübung festgeschrieben. Die Gutachter argumentieren: Eine Regelung, die zwingend die Zahlung der Provision bei privaten Immobilienkäufen durch den Verkäufer bestimmt, stelle eine unzulässige Einschränkung der Berufsausübungsfreiheit dar. Denn die Garantie der freien Berufsausübung schließe auch die Freiheit ein, das Entgelt mit den Interessenten auszuhandeln.

Das vom Gesetzgeber geplante Bestellerprinzip komme zudem nicht dem Allgemeinwohl zugute, so das Gutachten weiter – und das ist eine Voraussetzung für einen Eingriff in die Berufsfreiheit. Das Vorhaben führe in der Praxis nicht zu einer Senkung, sondern zu einem Anstieg der Erwerbsnebenkosten. Da die Eigentümer die Courtage in den Kaufpreis einkalkulieren werden, steige die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Und diese Kosten habe letztlich der Käufer zu tragen. Ein Allgemeinwohlbelang könne nur angenommen werden, wenn die Erwerber von Wohnimmobilien tatsächlich finanziell durch die von der Politik avisierte Regelung entlastet würden.

Mit dem 18-seitigen Papier ist der RDM am vergangenen Mittwoch zur Anhörung ins Bundesjustizministerium gegangen, um seine Entschlossenheit zu untermauern. „Wir werden keinen Kompromiss eingehen“, bekräftigte Gruhn im Vorfeld des Treffens und erteilte damit auch einer gesetzlich vorgeschriebenen Teilung der Courtage eine Absage. Um das Schlimmste zu verhindern, hatte Engel-&-Völkers-Manager Kai Enders jüngst einen Kompromissvorschlag in die Diskussion geworfen. In einem Brief an Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) und andere Politiker wirbt er für eine Gesetzesreform, nach der sich Käufer und Verkäufer die Courtage teilen müssen. Beide Parteien würden dann jeweils 3% des Kaufpreises an den Makler zahlen.

Dieser Vorschlag stößt beim Branchenverband IVD allerdings auf vorsichtige Zurückhaltung. Eine Teilung der Provision klinge zwar charmant und fair, äußerte sich IVD-Geschäftsführerin Sun Jensch gegenüber der Immobilien Zeitung. Das Vorhaben sei aber komplex und berge rechtliche Risiken. Man könne nicht einfach eine Teilung zulasten Dritter per Gesetz festschreiben, meint sie. Deshalb will sich der Branchenverband derzeit nicht positionieren. Zuerst möchte die Geschäftsführung die Meinung der Mitglieder einholen. Der IVD plant deshalb eine Umfrage und eine außerordentliche Mitgliederversammlung. Klar ist aber: Ein Bestellerprinzip wie bei der Vermietung lehnt der IVD kategorisch ab.

Dennoch trägt der Verband zu diesem Zeitpunkt die angekündigte Verfassungsbeschwerde des RDM nicht mit. Ohne den Inhalt des geplanten Gesetzes zu kennen, ergebe ein solcher Schritt keinen Sinn, sagt Jensch. Noch würden zwischen Gesetzgeber und Verbänden nur Positionen ausgetauscht. Lediglich bei einer Deckelung der Provision sehe sie die Chance, dass eine Verfassungsbeschwerde zum Erfolg führen könnte. Bei einer Verschiebung der Provision hin zum Eigentümer komme es jedoch auf die konkrete Ausgestaltung an. „Wir wollen uns das erst einmal genau anschauen“, sagt Jensch. Ihre Vorsicht ist begründet. Im Sommer 2016 hatte das Bundesverfassungsgericht eine Klage gegen das Bestellerprinzip bei der Vermietung abgeschmettert. Die acht Richter waren damals zu dem Schluss gekommen: Das Bestellerprinzip schränke zwar die Berufsfreiheit der Makler ein, dies sei aber verfassungsrechtlich in Ordnung und hinzunehmen.

Die Branche muss sich also bewegen. Der Franchisemakler Von Poll etwa schließt sich dem Vorschlag von Engel & Völkers an und fordert eine faire Teilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer zu je 3%. Dabei sei zu bedenken, dass „das Thema nur gut die Hälfte des Gesamtmarkts betrifft und der Prozentsatz der Verkäufe, die über Makler abgewickelt werden, hierzulande damit geringer ist als in anderen Märkten“, sagt Sassan Hilgendorf, geschäftsführender Gesellschafter bei Von Poll. Das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt hat ein Zehn-Punkte-Programm mit Vorschlägen zur Anpassung der bestehenden Regelungen erarbeitet. Diese Maßnahmen würden sowohl zur Senkung der Kosten für den Erwerb selbst genutzten Wohnraums als auch zu einer weiteren Professionalisierung der Maklerschaft beitragen, heißt es.

Von Poll fordert unter anderem, dass die Märkte für Premiumimmobilien mit einem Kaufpreis ab 1 Mio. Euro und Anlageobjekte wie Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien von der Teilung der Courtage ausgenommen werden sollen. Davon würden vor allem Luxusmakler wie Von Poll, Engel & Völkers sowie Dahler & Company profitieren. Zudem soll die Mehrwertsteuer auf die Courtage von jetzt 19% auf 7% bei selbst genutzten Wohnimmobilien mit einem Kaufpreis bis 400.000 Euro gesenkt werden.

Außerdem wird gefordert, dass die Grunderwerbsteuer hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt und auf einen bundeseinheitlichen Satz gesenkt wird. Für Makler soll künftig ein Sachkundenachweis als Zulassungsbeschränkung im Sinne der Qualitätssicherung bindend sein. Ein weiterer Vorschlag zielt darauf ab, dass der Vermittler nur mit schriftlichem Maklervertrag tätig werden darf. Und alle Unternehmen sollen künftig von einem gemeinsamen Berufsverband vertreten werden, verlangt das Von-Poll-Management.

Die aktuelle Diskussion um die Maklercourtage bei Wohnimmobilien habe sich vor allem aus der Preisentwicklung der vergangenen Jahre in Metropolen und Ballungsräumen entzündet, meint Hilgendorf. „Die Erhöhung der Erwerbsnebenkosten basiert dabei zum großen Teil auch auf der gestiegenen Grunderwerbsteuer, weshalb wir diese ebenfalls thematisieren.“ Die Marktlage an attraktiven Standorten sei allerdings eine Momentaufnahme, die nicht den Gesamtmarkt berücksichtigt und sich zudem ändern kann. Sie basiere unter anderem auf den zurzeit sehr niedrigen Zinsen. „In weniger attraktiven Regionen Deutschlands besteht eher ein Angebotsüberhang, und nicht der Verkäufer, sondern der Käufer ist dort in einer starken Position“, erklärt Hilgendorf und fügt an: „Mit unseren Vorschlägen beabsichtigen wir, der Gesamtlage gerecht zu werden. Es ist Zeit für eine Reformierung des Marktes und wir möchten dabei zu Regelungen kommen, die auch bei sich ändernder Marktlage Bestand haben.“ Im Übrigen zeige ein Blick auf den sehr professionell aufgestellten Markt für Gewerbeimmobilien, was auch im Bereich Wohnimmobilien möglich sein kann.

Unterstützung bekommen die Makler aus der Wissenschaft. Der Politologe Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf hegt große Bedenken mit Blick auf das Bestellerprinzip beim Verkauf. Dieses sei problematischer als das bei der Vermietung, schreibt er in der „Düsseldorfer Denkschrift für mehr Vernunft in der Wohnungspolitik“. Der Immobilienmarkt sei extrem intransparent, weil jede Immobilie einzigartig ist, meint Eichener. Deshalb seien insbesondere Erwerber von Immobilien auf qualifizierte Beratungs- und Vermittlungsleistungen angewiesen, um die zahlreichen versteckten Risiken aufzudecken, die eine Immobilie birgt und die für Laien nicht erkennbar sind. „Ein Makler, der auch vom Käufer beauftragt ist und im Vertragsabschlussfall ein Honorar erhält, wird dieses nicht durch eine unzureichende oder gar Falschberatung aufs Spiel setzen“, argumentiert Eichener.

„Wenn der Makler, wie aktuell politisch angestrebt, seine Courtage in Zukunft nur noch vom Verkäufer erhält, wird es ihm verboten, den Erwerber für dessen Entscheidungsprozess hinreichend qualifiziert zu beraten und über Risiken rückhaltlos aufzuklären, weil das eine Verletzung der Vertrauenspflicht gegenüber seinem alleinigen Auftraggeber, also dem Besteller, auf der Verkäuferseite bedeuten würde.“ Die Einführung des Bestellerprinzips bei der Veräußerung von Wohneigentum würde also die Erwerber den Verkäufern beratungs- und damit im Ergebnis schutzlos gegenüberstellen. „Zumal der Verkäufer durch seinen in der Regel über viele Jahre reichenden Besitz über deutlich mehr objekt- und damit transaktionsrelevante Kenntnisse verfügt als der sich dazu nur kurz befassende Käufer“, formuliert der Wissenschaftler.

Nach der europäischen Norm DIN EN 15733, die in 31 Ländern gilt, sei der Makler verpflichtet, vom Verkäufer Nachweise über dessen Eigentumsrecht und die Bebauungssituation auf einem Grundstück sowie zu etwaigen Einschränkungen bei der Nutzung des Grundstücks einzuholen und diese Informationen dem Käufer einschließlich vorliegender Erkenntnisse über etwaige Objektmängel zur Verfügung zu stellen. Die Einführung des Bestellerprinzips würde dazu führen, dass Makler in Deutschland ihre Informations- und Fairnesspflichten gegenüber dem Erwerber nicht mehr wahrnehmen dürften. „Deutschland würde damit aus diesem Bereich der europäischen Staatengemeinschaft ausscheren“, meint Eichener. Das Bestellerprinzip würde auch allen Bemühungen, einen allgemeingültigen Ethikcodex einzuführen, der die Makler zur Fairness gegenüber Verkäufer wie Käufer verpflichtet, zuwiderlaufen.

Im Übrigen würden die Immobilienverkäufer die sie allein treffenden Maklerkosten, so gut es geht, in die Verkaufspreise einpreisen, wie es im Bauträgergeschäft seit langem üblich ist, führt Eichener weiter aus. Sein Fazit dürfte den Politikern in Berlin nicht gefallen: „Da die um die Maklercourtage erhöhten Verkaufspreise auch noch Bemessungsgrundlage für die sehr hohe Grunderwerbsteuer, die Notariats-, Gerichts- und Bankkosten darstellen, wird die Einführung des Bestellerprinzips die Gesamtbelastung für die Erwerber nicht senken, sondern noch steigern.“

Quelle: https://m.immobilien-zeitung.de/148819/aufstand-immobilienmakler

Makler streiten in Berlin gegen das Bestellerprinzip

wei Stunden lang hatten Vertreter der Maklerbranche am heutigen Mittwoch Zeit, um im Bundesjustizministerium ihre Bedenken gegen die geplante Einführung des Bestellerprinzips beim Verkauf vorzutragen. Das Teffen endete ohne konkrete Einigung.

18 Makler und Verbandsfunktionäre saßen acht Vertretern des Bundesjustizministeriums gegenüber. Das leidige Thema: Bestellerprinzip beim Verkauf – ja oder nein? Dass die Vertreter der Makler diese Frage klar mit nein beantwortet haben, ist klar. Ob ihre Argumente überzeugen konnten, ist dagegen offen.

Die Atmosphäre des zweistündigen Gesprächs sei offen und konstruktiv gewesen, sagte IVD-Chef Jürgen Michael Schick der Immobilien Zeitung. Die Repräsentanten des Ministeriums hätten aus vielen Mündern zu hören bekommen, dass das Übertragen der Regelung, wie sie seit Juni 2015 bei der Vermietung gilt, negative Folgen hätte. „Wir haben klar gemacht, dass der Makler als alleinige Vertriebsmaschine für den Verkäufer nicht im Sinne des Systems ist“, sagte Schick. Am Ende stünde der Käufer schutzlos da, der Makler verlöre seine Funktion als fairer Vermittler zwischen beiden Parteien und die Erwerbsnebenkosten würden nicht sinken, sondern steigen.

Nach Prüfung der Legitimität, Geeignetheit, Erforderlichkeit und Angemessenheit, mithin der Verhältnismäßigkeit, komme der IVD zum Ergebnis, dass ein Bestellerprinzip nach dem Vorbild der Wohnungsvermittlung nicht mit der Verfassung vereinbar ist, sagte Schick.

RDM sieht Recht auf freie Berufsausübung in Gefahr

Zu einer Einigung ist es offenbar nicht gekommen. Die Vertreter des Ministeriums hätten die Argumente der Makler zur Kenntnis genommen und würden sie bei der weiteren Sondierung des Themas berücksichtigen. Wie rasch nun eine Gesetzesvorlage erstellt werden soll, blieb ebenfalls offen.

Schon im Vorfeld des Gesprächs waren aus den Reihen der Maklerschaft laute Töne gekommen. Der Ring Deutscher Makler (RDM) war mit der Ankündigung ins Ministerium gegangen, er werde bei Erlass eines Gesetzes zur Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf eine Verfassungsbeschwerde anstrengen. Der Verband hat ein Gutachten bei der Kanzlei Bub, Gauweiler & Partner in Auftrag gegeben, das der Immobilien Zeitung vorliegt. Das 18-seitige Papier kommt zu dem Schluss: „Das Bestellerprinzip bei privaten Immobilienkäufen führt nicht zu einer Entlastung der Käufer bei den Kaufnebenkosten. Die Regelung verstößt gegen Art. 12 GG.“

In Artikel 12 des Grundgesetzes ist das Recht auf freie Berufsausübung festgeschrieben. Die Gutachter argumentieren: Eine Regelung, die zwingend die Zahlung der Provision bei privaten Immobilienkäufen durch den Verkäufer bestimmt, stelle eine unzulässige Einschränkung der Berufsausübungsfreiheit dar. Denn die Garantie der freien Berufsausübung schließe auch die Freiheit ein, das Entgelt mit den Interessenten auszuhandeln.

Engel & Völkers und Von Poll favorisieren Teilung der Courtage

Das vom Gesetzgeber geplante Bestellerprinzip komme zudem nicht dem Allgemeinwohl zugute, so das Gutachten weiter – und das ist eine Voraussetzung für einen Eingriff in die Berufsfreiheit. Das Vorhaben führe in der Praxis nicht zu einer Senkung, sondern zu einem Anstieg der Erwerbsnebenkosten. Da die Eigentümer die Courtage in den Kaufpreis einkalkulieren werden, steige die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Und diese Kosten habe letztlich der Käufer zu tragen. Ein Allgemeinwohlbelang könne nur angenommen werden, wenn die Erwerber von Wohnimmobilien tatsächlich finanziell durch die von der Politik avisierte Regelung entlastet würden.

Während sich die Verbände kompromisslos zeigen, setzt man auf Unternehmensebene auf Bewegung. Die beiden Maklerhäuser Engel & Völkers sowie Von Poll favorisieren eine Gesetzesreform, nach der sich Käufer und Verkäufer die Courtage teilen müssen. Beide Parteien würden dann jeweils 3% des Kaufpreises an den Makler zahlen.

Dieser Vorschlag stößt aber bei den Branchenverbänden IVD und RDM auf Zurückhaltung. Eine Teilung der Provision klinge zwar charmant und fair, äußerte sich IVD-Geschäftsführerin Sun Jensch gegenüber der Immobilien Zeitung. Das Vorhaben sei aber komplex und berge rechtliche Risiken. Man könne nicht einfach eine Teilung zulasten Dritter per Gesetz festschreiben, meint sie. Deshalb will sich der Branchenverband derzeit nicht positionieren. Zuerst möchte die Geschäftsführung die Meinung der Mitglieder einholen.

Quelle: https://www.immobilien-zeitung.de/1000057101/makler-streiten-in-berlin-gegen-bestellerprinzip

Gutachten: Bestellerprinzip macht Hauskauf teurer statt billiger

Auch beim Verkauf von Immobilien soll nach den Plänen von Justizministerin Katarina Barley bald der Auftraggeber den Makler bezahlen. Ein Gutachten im Auftrag des Rings Deutscher Makler kommt zu dem Schluss, dass dies den Hauskauf nicht billiger sondern teurer machen wird.

Die Einführung des sogenannten Bestellerprinzips werde nicht so wirken, wie Justizministerin Katarina Barley (SPD) erwarte, heißt es in einem Gutachten für den Ring Deutscher Makler, das der Deutschen Presse-Agentur vorliegt.

Es sei vielmehr zu erwarten, dass der Verkäufer die Maklerkosten dann in den Kaufpreis einkalkuliere. Steigt der Kaufpreis, falle aber auch mehr Grunderwerbssteuer an. Letztlich würde der Käufer damit draufzahlen.

Entlastung der Käufer erhofft

Barley hatte angekündigt, das Bestellerprinzip für den Immobilienverkauf rasch einzuführen. Sie erwartet dadurch eine spürbare Entlastung der Käufer, da meist der Verkäufer den Makler beauftrage. Maklergebühren stünden gerade in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt in keinem Verhältnis zur erbrachten Leistung. Am Mittwoch wollte sich Staatssekretär Gerd Billen mit Vertretern der Immobilienwirtschaft treffen.

Bei der Vermietung von Wohnungen gilt bereits das Bestellerprinzip: Der Vermieter muss den Makler selbst zahlen, wenn er ihn beauftragt. Das funktioniere, da die Höhe der Miete nicht marktwirtschaftlichen Regeln, sondern dem sozialen Mietrecht unterliege, heißt es in dem Gutachten einer Münchner Kanzlei. Der Vermieter könne in Gebieten mit hoher Nachfrage wegen der Mietpreisbremse nicht beliebig viel verlangen und daher die Maklerkosten nicht einfach umlegen. (dpa-AFX)

Quelle: https://www.cash-online.de/immobilien/2018/gutachten-bestellerprinzip-macht-hauskauf-teurer-statt-billiger/444337

Bestellerprinzip macht Hauskauf teurer statt billiger

Justizministerium Barley will den Eigenheimkauf durch das Bestellerprinzip bei der Maklercourtage billiger machen. Das Gegenteil wird eintreten, sagt ein Gutachten.

tark steigende Mieten und Immobilienpreise in Ballungsräumen stellendie Bundesregierung vor große Herausforderungen. Bislang ergriffene Maßnahmen wie das Baukindergeld erscheinen eher halbherzig.

Justizministerin Katarina Barley (SPD) setzt darauf, dass Immobilien billiger werden, wenn bei einem Verkauf die Auftraggeber den Makler bezahlen. Ein Gutachten, das vom Ring Deutscher Makler in Auftrag gegeben wurde, kommt allerdings zum gegenteiligen Schluss.

Problem Grunderwerbsteuer

Es sei zu erwarten, dass der Verkäufer die Maklerkosten in den Kaufpreis einkalkuliere. Steige dann der Kaufpreis, werde damit auch mehr Grunderwerbssteuer fällig, die in den vergangenen Jahren in den meisten Bundesländern stark erhöht wurde. Letztlich würde der Käufer damit draufzahlen, denn auf die Maklercourtage muss keine Steuer gezahlt werden.

Barley erwartet dagegen eine Entlastung der Käufer, da meist der Verkäufer den Makler beauftrage. Maklergebühren stünden gerade in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt in keinem Verhältnis zur erbrachten Leistung.

Allerdings wird in vielen  Bundesländern die Courtage in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Dadurch wird nicht nur die Wirkung des Bestellerprinzips geringer. Vielmehr müssten Käufer, die einen Makler beauftragen, künftig die gesamte Courtage bezahlen. Am Mittwoch will sich Staatssekretär Gerd Billen mit Vertretern der Immobilienwirtschaft treffen.

Bei der Vermietung von Wohnungen funktioniere das Bestellerprinzip dagegen, so das Gutachten, da die Höhe der Miete nicht marktwirtschaftlichen Regeln, sondern dem sozialen Mietrecht unterliege. Der Vermieter könne in Gebieten mit hoher Nachfrage wegen der Mietpreisbremse nicht beliebig viel verlangen und daher die Maklerkosten nicht einfach umlegen.

Quelle: http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/gutachten-bestellerprinzip-macht-hauskauf-teurer-15878240.html

Stellungnahme zur Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf

Stellungnahme des RDM zur Einführung des „Bestellerprinzips bei Immobilienkaufverträgen“ anlässlich des am 7. November 2018 im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz stattfinden Gesprächs mit Vertreterinnen und Vertretern von Interessenverbänden, der Wissenschaft sowie Unternehmen aus der Makler- und Immobilienbranche.

2018-11-05 – Stellungnahme zum Bestellerprinzip

Bestellerprinzip: RDM droht mit Verfassungsbeschwerde

Mit einer Verfassungsbeschwerde droht der Ring Deutscher Makler (RDM) bei Erlass eines Gesetzes zur Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf. Weder eine einseitige Belastung des Eigentümers noch eine verbindliche Teilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer kommen für den Branchenverband dabei infrage.

„Wir werden keinen Eingriff zulassen“, sagte Markus Gruhn, Makler und Vorsitzender des RDM-Landesverbands Berlin-Brandenburg, der Immobilien Zeitung am Freitag. Sollte die Bundesregierung ein Gesetz zum Bestellerprinzip beim Verkauf von Wohnimmobilien anstoßen, werde der RDM dieses auf seine verfassungsrechtliche Zulässigkeit hin prüfen lasssen.

Rechtlichen Beistand hat der Maklerring schon. Laut Gruhn wurde die renommierte Kanzlei Bub Gauweiler & Partner engagiert, die ein Gutachten in der Mache hat. Mit dem sechsseitigen Papier will der RDM am kommenden Mittwoch zur Anhörung ins Bundesjustizministerium gehen, um seine Entschlossenheit zu untermauern.

„Wir werden keinen Kompromiss eingehen“, sagte Gruhn und erteilete damit auch einer gesetzlich vorgeschriebenen Teilung der Courtage eine Absage. Eine Deckelung der Provision werde ebenfalls nicht hingenommen. Das sei reiner Populismus, monierte Gruhn. Notfalls werde der Kampf vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe ausgefochten. Gruhn hofft aber, dass die Politik erkennt, das das Vorhaben verfassungsrechtliche Risiken birgt.

Der Druck auf die Makler nimmt zu

Die Debatte um das Bestellerprinzip hatte Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) vergangene Woche befeuert, indem sie ankündigte ein entsprechendes Gesetz rasch zu erlassen. Ein genaues Datum nannte sie zwar nicht. Doch der Druck auf die Branche wird größer – nicht zuletzt weil sich auch die Grünen im Bundestag für eine solche Reform stark machen. Deren Fraktion hat einen entsprechenden Antrag eingereicht, der neben dem Bestellerprinzip beim Verkauf auch die Deckelung der Maklerprovision auf höchstens 2% des Kaufpreises vorsieht.

Um Schlimmeres zu verhindern, kam aus den Reihen der Maklerschaft ein Kompromissvorschlag. Engel-&-Völkers-Manager Kai Enders warf in einem Brief an die Politik eine Gesetzesreform in die Debatte, nach der sich Käufer und Verkäufer künftig die Courtage teilen müssen. Beide Parteien würden dann jeweils 3% des Kaufpreises an den Makler zahlen. Dieser Vorschlag stößt beim Branchenverband IVD allerdings noch auf Zurückhaltung.

Eine Teilung der Provision klinge zwar charmant und fair, sagte IVD-Geschäftsführerin Sun Jensch der Immobilien Zeitung. Das Vorhaben sei aber komplex und berge rechtliche Risiken. Man könne nicht einfach eine Teilung zulasten Dritter per Gesetz festschreiben, meint sie. Deshalb will sich der Verband derzeit nicht positionieren. Zuerst will die Geschäftsführung die Meinung der Mitglieder einholen. Der IVD plant eine Umfrage und eine außerordentliche Mitgliederversammlung zu dem Thema. Klar ist aber schon jetzt: Ein Bestellerprinzip wie bei der Vermietung lehnt der IVD kategorisch ab.

3.300 Immobilienprofis machen bei IZ-Umfrage mit

Wie differenziert das Bestellerprinzip in der Branche betrachtet wird, zeigt die Onlineumfrage der Immobilien Zeitung. Stand Freitag, 11 Uhr waren rund 13,3% der Teilnehmer für ein Bestellerprinzip beim Verkauf, 51,5% waren dagegen, 33,3% wollten eine Teilung der Courtage und 2% präferierten eine andere Lösung. Seit Dienstagnachmittag haben fast 3.300 Immobilienprofis bei der Umfrage mitgemacht.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Quelle: https://www.immobilien-zeitung.de/1000056966/bestellerprinzip-rdm-droht-mit-verfassungsbeschwerde

Berliner zahlen beim Hauskauf höchste Nebenkosten

Notar, Makler, Steuern: In Berlin und Brandenburg müssen Immobilienerwerber die bundesweit höchsten Nebenkosten zahlen.

Die „sonnige Maisonette im Kollwitzkiez“, die der Makler auf der Immobilienplattform Immobilienscout24.de anpreist, soll stolze 597.500 Euro kosten. 107 Quadratmeter Wohnfläche und drei Zimmer umfasst das Angebot. Das klingt zwar schon ziemlich teuer – ist aber noch längst nicht der Preis, der tatsächlich auf den Kaufinteressenten zukommt. Denn inklusive der sogenannten Erwerbsnebenkosten muss der Käufer dieser Immobilie 687,961 Euro zahlen, knapp 90.500 Euro mehr. „In Berlin müssen Käufer 15,14 Prozent auf den Kaufpreis aufschlagen, damit liegen die Belastungen für den Käufer in Berlin und Brandenburg bundesweit an der Spitze“, sagt Dmitri Uvarowski, Mitgründer des Maklerunternehmens Homeday.

Zu den Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie zählen Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie, falls ein Makler eingeschaltet wurde, die Maklerprovision. Während die Notar- und Anwaltsgebühren einheitlich geregelt sind und feste Gebührensätze für die notwendigen Arbeitsgänge verlangt werden, sind Maklerprovision und Grunderwerbssteuer regional sehr unterschiedlich gestaltet.

27.210 Euro für Notar, Makler und Steuern für 300.000 Euro-Haus

Für viele Immobilienkäufer wird diese Entwicklung angesichts ständig steigender Preise zunehmend zu einem finanziellen Kraftakt. Schließlich müssten die Kosten für Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar- und Gerichtskosten in der Regel über das vorhandene Eigenkapital finanziert werden, sagt Uvarowski. Je nach Lage der Immobilie würden diese Nebenkosten um bis zu 72 Prozent schwanken. Bei einem Grundpreis von 300.000 Euro müssen in Bayern und Sachsen maximal 27.210 Euro in der Finanzplanung kalkuliert werden. In Berlin fallen dagegen bis zu 45.420 Euro für eine vergleichbare Immobilie an, in Brandenburg sogar 46.920 Euro.

In der Bau- und Immobilienbranche wird gern darauf verwiesen, dass der Staat über die Grunderwerbssteuer einer der größten Preistreiber auf dem Immobilienmarkt ist. So werden in Berlin seit der letzten Erhöhung der Grundsteuer im Jahr 2014 rund sechs Prozent verlangt. Aktuell liegen die Steuersätze, die auf den Kaufpreis erhoben werden, zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent.

Worüber die Makler in der Regel nicht so gern sprechen, ist dagegen die unterschiedliche Handhabung der Maklerprovision. Und die fällt in Berlin besonders happig aus. Wird der Kauf einer Immobilie durch einen Makler vermittelt, profitiert dieser ganz unmittelbar von den dynamisch wachsenden Preisen für Eigentumswohnungen, die in den vergangenen Jahren durchschnittlich um jeweils zehn Prozent gestiegen sind. „Anders als bei Vermietungen kann die Höhe der Provisionen frei verhandelt werden und ist entweder ganz oder in Teilen vom Käufer zu tragen. In der Praxis orientieren sich die Sätze meist an den marktüblichen Regelungen in den jeweiligen Bundesländern“, erklärt Uvarowski. Daran orientiere sich auch sein Unternehmen. Diese Entwicklung habe bis heute zu sehr unterschiedlichen Zahlungsmodalitäten geführt.

In Berlin zahlt meist der Käufer die komplette Maklergebühr

„In Berlin ist es üblich, dass die komplette Maklergebühr von 7,14 Prozent auf den Käufer umgelegt wird“, bestätigt Dirk Wohltorf, Vorsitzender des Immobilienverbandes IVD Berlin-Brandenburg. „Allerdings bekommt der Makler hiervon nur sechs Prozent, beim Finanzamt landen die übrigen 1,14 Prozent als Steuer“, so Wohltorf weiter. „Wie alles im Leben regeln Angebot und Nachfrage den Preis“, sagt er. Schließlich handele es sich bei der Maklerprovision nicht um eine festgelegte Gebühr, sondern um eine „verhandelbare Ortsüblichkeit“. Allerdings, räumt Wohltorf ein, sei die Verhandlungsbasis der potenziellen Käufer angesichts des knappen Angebots derzeit nicht besonders gut.

Markus Gruhn vom Ring Deutscher Makler (RDM) sieht das ganz ähnlich und hält auch von der zwischen Käufer und Verkäufer geteilten Maklercourtage wenig, wie sie in vielen anderen Bundesländern üblich ist. „Letztlich werden doch die Maklerkosten in den Kaufpreis eingespeist, deshalb zahlt letztlich ohnehin der Käufer“, sagt er. Seiner Erfahrung nach sei es aber zumeist immer noch möglich, über die Höhe der Provision zu verhandeln. „Ich bin auch schon mal bei einem Prozent eingeknickt, ehe ich gar keinen Käufer habe“, sagt er. Schließlich sei eben immer die Frage, wie viele potenzielle Kaufinteressenten es für ein Objekt gebe. Im überwiegenden Teil der Republik werden die Kosten zu gleichen Teilen zwischen Käufern und Verkäufern aufgeteilt.

An den Maklergebühren kommen Hauskäufer selten vorbei, hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) festgestellt. Knapp 80 Prozent der auf Immobilienscout24 angebotenen Wohnungen werden in Berlin demnach über einen Makler inseriert.

Weil die Erwerbsnebenkosten in Deutschland so hoch seien und eine wesentliche Hürde für die Wohneigentumsbildung darstellten, spricht sich das IW für das sogenannte Bestellerprinzip aus, wie es bereits bei Mietwohnungen etabliert wurde und in vielen anderen europäischen Ländern üblich ist. Dann würde derjenige zahlen, der den Makler bestellt hat – also in der Regel der Hauseigentümer. Nach Auffassung des IW würde dies den Käufer entlasten, selbst wenn dadurch die Kaufpreise etwas steigen würden.

Von Isabell Jürgens

Quelle:https://www.morgenpost.de/berlin/article214139965/Berliner-zahlen-beim-Hauskauf-hoechste-Nebenkosten.html

Aufrechnungsverbote in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

RA Axel Lipinski-Mießner

Kaum einer liest sie, noch weniger verstehen sie: Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (im Folgenden „AGB“). Oft beschäftigen sich Unternehmer immer nur dann wieder mit ihren „vorformulierten Vertragsbedingungen“, wenn Probleme, sei es durch eine wettbewerbsrechtiche Abmahnung oder im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung, auftauchen. Die AGB von Unternehmen, die mitunter ohne gesonderte Prüfung durch einfaches Kopieren von Mitbewerben übernommen werden, enthalten oft viele Klauseln, die einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten. So auch bei einem altbekannten Thema wie der folgenden Aufrechnungsverbotsklausel, die viele Immobilienmakler in ihren AGB verwenden:

Der Kunde darf nicht aufrechnen, sofern die Gegenforderung nicht rechtskräftig festgestellt, entscheidungsreif oder unbestritten ist.

Schon im Jahr 2011 hat der BGH – damals allerdings im Rahmen der Überprüfung eines Architektenvertrages – festgestellt, dass eine derartige durch Architekten verwendete Klausel unwirksam ist (Az. VII ZR 209/07). Der BGH entschied, dass das Aufrechnungsverbot den Vertragspartner unangemessen (i.S.v. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB) benachteilige, weil es im ungünstigsten Fall den Besteller beim Werkvertrag zwänge, eine mangelhafte oder unfertige Leistung voll zu vergüten, obwohl ihm gerade aus diesem Vertrag Ersatzansprüche wegen Mängelbeseitigungs- oder Fertigstellungskosten zustünden (also Ansprüche umfasst, die im Gegenseitigkeitsverhältnis zum Honoraranspruch stehen). Außerdem könne die Aufrechnung mit einem Gegenanspruch nicht ausgeschlossen werden, der aus einem zur Leistungsverweigerung berechtigenden Anspruch hervorgegangen ist (so die systematische Auslegung mit § 309 Nr. 2a BGB).

Der BGH setzt nun seine bisherige Rechtsprechung konsequent fort[1]. In dem zu Grunde liegenden Sachverhaltes des Urteils[2] hatte eine Sparkasse die folgende Klausel verwendet:

Der Kunde darf Forderungen gegen die Sparkasse nur insoweit aufrechnen, als seine Forderungen unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind.

Der BGH entschied, dass die angefochtene Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt und dieser nicht standhält. Denn nach den Vorschriften zum Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen dürfe gemäß § 361 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. Bei den gesetzlichen Vorgaben für das Widerrufsrecht handele es sich damit um halbzwingendes Recht zu Gunsten des Verbrauchers. Allgemeine Geschäftsbedingungen, die zum Nachteil des Kunden gegen (halb-)zwingendes Recht verstoßen, benachteiligen diesen mit der Folge ihrer Unwirksamkeit unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die angefochtene Klausel erfasse auch solche Forderungen, die dem Verbraucher im Rahmen des Rückabwicklungsverhältnisses nach einem erklärten Widerruf erwachsen und die er dann den Ansprüchen der Bank aus diesem Verhältnis nicht entgegensetzen könne. Hierin läge eine unzulässige Erschwerung des Widerrufsrechts.

Diese Entscheidung ist auch auf Maklerverträge zu übertragen, weil der Verbraucher bei Widerruf eines Maklervertrags ebenso beschwert wäre, wenn die Aufrechnung mit einer daraus resultieren Forderung aus dem Rückabwicklungsverhältnis ausgeschlossen wäre. Was also auf den ersten Blick für den Unternehmer als wirksame und nützliche Regelung erscheint, ist jedoch gegenüber Verbraucherkunden unwirksam. Die möglichen Folgen einer unwirksamen Klausel sind dann Aufrechnung, Schadensersatz und Abmahnungen!

Praxistipp:

Im Hinblick auf die immer noch weite Verbreitung von Aufrechnungsverboten in AGB und den erheblichen Konsequenzen einer Unwirksamkeit, sollten Immobilienmakler die bislang standardmäßig verwandten Aufrechnungsverbote auf ihre Wirksamkeit hin überprüfen und bei Bedarf anpassen. Bei einer Anpassung sollte darauf geachtet werden, dass das Recht zur Aufrechnung weiterhin bestehen bleibt, soweit seine aufgerechnete Forderung mit der Hauptforderung synallagmatisch verknüpft ist. Mit anderen Worten: Gegenforderungen aus demselben Vertragsverhältnis müssen vom Aufrechnungsverbot ausgenommen werden.

Axel Lipinski-Mießner

Rechtsanwalt

Geschäftsführer des Ring Deutscher Makler LV Berlin und Brandenburg e.V.

 

[1] namentlich seine Entscheidung vom 23.6.2005, Az. VII ZR 197/03, sowie vom 24.11.2005, Az. VII ZR 304/04.

[2] Pressemitteilung zum Urteil des BGH vom 20. März 2018 – XI ZR 309/16.

Pressemitteilung „RDM kooperiert mit eBay Kleinanzeigen“

Großer Schulterschluss in der Immobilienbranche: Der Ring Deutscher Makler LV BB e.V. (RDM) und das Portal eBay Kleinanzeigen haben eine langfristige Kooperation vereinbart. Mit monatlich rund 30 Millionen Nutzern zählt eBay Kleinanzeigen zu den reichweitenstärksten Websites Deutschlands. Im führenden Reichweiten-Ranking der Arbeitsgemeinschaft Online Forschung e.V. (kurz AGOF) belegt eBay Kleinanzeigen regelmäßig den ersten Platz – und liegt damit noch vor bekannten Nachrichtenportalen wie Spiegel Online oder Bild. Die Immobilienkategorie ist mit mehr als 40 Millionen Besuchen pro Monat eine der beliebtesten Kategorien des Online-Kleinanzeigenmarkts. Zugleich hat eBay Kleinanzeigen das größte Angebot an Wohnungen und Häusern von privat. RDM-Mitglieder profitieren von dieser Partnerschaft  in  Form von attraktiven Rabatten bei der Einstellung ihrer Immobilienangebote.

Neujahrsgrüße 2018