Preisspiegel
Erläuterungen

Der zweimal jährlich aktualisierte RDM Immobilienpreisspiegel ist das wichtige Arbeitsmittel für Makler, Fachkundige und Immobilienbesitzer. In ihm werden die Immobilienpreise zum Jahresbeginn sowie zum Anfang der zweiten Jahreshälfte und deren Entwicklung am Markt erfasst. Er bietet Orientierung bei der Festlegung von Marktpreisen und zeigt Markttendenzen auf.

Um den Immobilienmarkt in seiner Vollständigkeit zu erfassen, sind die einzelnen Immobilienarten in Kategorien untergliedert. Im Wesentlichen dienen dabei die Wohnlage, der Wohnwert bzw. der Nutzwert zur qualitativen Abgrenzung. 
Baugrundstücke werden nach Lagekriterien beurteilt. Wohnimmobilien, wie Ein- und Mehrfamilienhäuser, Miethäuser sowie Eigentumswohnungen werden nach dem Wohnwert eingestuft, der die Lage-, Qualitäts- und Ausstattungskomponente beinhaltet. Die Qualitätskomponente bezieht sich auf die architektonische Gestaltung, die Ausstattung und den Modernisierungszustand von Gebäuden bzw. Wohnungen. Bei Büromieten sowie bei Baugrundstücken im Gewerbegebiet entspricht dies dem Nutzwert.

Die Preise für Wohnimmobilien beziehen sich ausschließlich auf bezugsfreie Objekte. Die Preise von Miethäusern/Zinshäusern werden jetzt weitgehend durch den Multiplikator der Jahresnettokaltmiete ausgewiesen und durch Preisspannen in €/m² Wohn- bzw. Gewerbefläche ergänzt. Sowohl bei den Wohnungs- als auch Gewerbemieten erfassen wir nur die monatlichen Nettokaltmieten je m² Fläche bei Neuvermietung ohne Betriebskosten. Die räumliche Zuordnung für Gewerbemieten in Berlin erfolgt in Anlehnung an den Orientierungsrahmen für Gewerbemieten von der IHK, die die Daten des RDM veröffentlicht.

Bei der Lagekomponente für Baugrundstücke und Wohnimmobilien ist es hilfreich sich für eine erste Zuordnung an den Wohnlagenkarten und am Mietspiegel oder auch an der Straßenbewertung des Plötz Immobilienführers zu orientieren.

Typische Beispiel-Merkmale zur Qualitäts- und Ausstattungskomponente

Die nachstehend aufgeführten Übersichten dienen als Hilfestellung zur Bestimmung der Qualität der Immobilien sowie zur Kaufpreisfindung. Sie führen Bewertungskriterien zur qualitativen Abgrenzung auf. Die einzelnen Merkmale sind nicht zwingend gleichwertig, daher ist zur Qualitätseinstufung und Wertermittlung Fach- und Marktkenntnis erforderlich. Die Preisdifferenz bei einer Immobilie für nur eine Merkmalsunterscheidung kann durchaus bis zu 20 % betragen.

Baugrundstücke

Makrolage
Verkehrsmäßige Erschließung (Flughafen, Bahn, Autobahn) 
Versorgung mit öffentlichen Einrichtungen, Hochschulen 
Bevölkerungs- und Beschäftigungsstruktur 
Kaufkraft, Arbeitslosigkeit 
Regionale Wirtschaftsstruktur 
Kulturelle Einrichtungen ( z. B. Theater, Museen)

Mikrolage
Freizeitmöglichkeiten (Parks, Kultur Unterhaltung, Spielplätze, Sport) 
Bevölkerungsstruktur, Sozialstruktur, Kaufkraft, Image der Region 
Verkehrsanbindung, Erreichbarkeit, öffentlicher Nahverkehr 
Einkaufsmöglichkeiten, lokale private Versorgung (gehoben/einfach) 
Infrastruktur (Restaurants, Ärzte, Dienstleistung) 
Lokale öffentliche Einrichtungen, Schulen und Kindertagesstätten

Grundstück
Grundstücksgröße 
Grundstücksgestalt (Form) 
Ausrichtung/Lage (Himmelsrichtung, Vorder- oder Hinterland) 
Bodenbeschaffenheit (Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Ablagerungen) 
Art und Maß der baulichen Nutzung (Bebaubarkeit, Nutzbarkeit) 
Entwicklungszustand/Baureife (z. B. Bauerwartungsland, Rohbauland oder Baureifes Land) 
Erschließung (Wasser, Abwasser, Energie, Straße, weitere Medien) 
Umwelteinflüsse (Beeinträchtigungen durch Lärm, Gerüche, Emissionen) 
Umgebungsbebauung, unmittelbare Nachbarbebauung 
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen (z. B. Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten) 
Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand (z. B. öffentlich-rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben)

Wohnimmobilien

Wohnwertmindernde Merkmale

Bad / WC

  • kein oder nur kleines Handwaschbecken
  • Bad/WC ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung
  • Dielenfußboden im Bad
  • nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung (Badeofen)
  • keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kleiner Boiler)
  • frei stehende Wanne ohne Verblendung
  • Wände nicht überwiegend gefliest

Küche

  • küche ohne ausreichende Entlüftung
  • keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen
  • keine Spüle
  • keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler an der Spüle)
  • nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung
  • Kochnische bei mehr als zwei Wohnräumen

Immobilie

  • überwiegende Einfachverglasung
  • Wohnräume überwiegend schlecht belichtet, schlecht besonnt
  • nicht alle Wohnräume beheizbar
  • unzureichende Elektroinstallation
  • Elektroinstallation überwiegend auf Putz
  • Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz
  • schlechte Geschosslage (Keller, Souterrain, Erdgeschoss, Hochpaterre, ab 4. OG ohne Aufzug)
  • Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar
  • schlechter Schnitt (z. B. mehr als ein gefangenes Zimmer)
  • kein nutzbarer Balkon
  • Wohnräume sind überwiegend niedriger als 2,40 m
  • kein Breitbandkabelanschluss oder keine Gemeinschaftssatelliten -Antennenanlage
  • Wohnräume sind überwiegend kleiner als 16 m²

Gebäude

  • Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand
  • kein bzw. nur kleiner Abstellraum außerhalb der Wohnung
  • Hauseingangstür nicht abschließbar
  • schlechter Instandhaltungszustand (z. B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks – auch Keller-, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)
  • Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung
  • Wohnung ab 4. Obergeschoss ohne Aufzug
  • keine moderne Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner
  • unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)
  • schlichte Fassade (z. B. Putz)

Wohnumfeld

  • Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage
  • Lage an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher
  • Lärmbelastung, oder Belastung durch Flugverkehr
  • Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche (Gewerbe)
  • ungepflegte und offene Müllstandsfläche
  • einfacher Geschosswohnungsbau

Sondermerkmale / WEG Verwaltung

  • Immobilie mit weniger als 3 Zimmern
  • verhältnismäßig zu großes Grundstück zur vorhandenen Wohnfläche
  • beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderumlagen
  • verhältnismäßig zu hohes oder zu niedriges Wohngeld
  • Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft

Wohnwerterhöhende Merkmale

Bad / WC

  • Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken
  • moderne Entlüftung bei innenliegendem Bad
  • wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten
  • Strukturheizkörper als Handtuchhalter, Fußbodenheizung
  • modernes Bad/Besondere Ausstattung (z. B. hochwertige Sanitärausstattung, Badmöbel, Einbauwanne – oder Dusche, türhoch neuzeitlich gefliest)
  • zweites WC bzw. Bad
  • wohnungsbezogener Kaltwasserzähler

Küche

  • komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken
  • Fliesen, Terrazzo oder hochwertiger anderer Bodenbelag
  • Neuzeitliche Wandfliesen im Arbeitsbereich
  • moderne, neuzeitliche Küche / Besondere Ausstattung (z. B. Kühl-Gefrierschrank, moderne Herdausstattung, Geschirrspüler
  • Anschluss für Geschirrspüler
  • Wohnküche (separater Raum mit mind. 14 m² Grundfläche)

Immobilie

  • überwiegend moderne Isolierverglasung
  • Wohnräume überwiegend gut belichtet, gut besonnt
  • Einbauschrank oder Abstellraum
  • Waschmaschinenanschluss
  • großer geräumiger Balkon, (Dach-) Terrasse, Loggia oder
  • Wintergarten
  • Fußbodenheizung
  • Maisonettewohnung, Wohnung im 1., 2. oder 3. OG
  • aufwändige Deckenverkleidung (Stuck) oder getäfelte
  • Wandverkleidung in gutem Zustand
  • zusätzlicher Trittschallschutz
  • Heizungsrohre überwiegend unter Putz
  • Kamin, Kaminofen
  • rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss
  • Rollläden im Erdgeschoss

Gebäude

  • repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z. B. Spiegel, Marmor, exkl. Beleuchtung, hochwertiger Anstrich / Wandbelag)
  • zusätzliche Nutzräume außerhalb der Wohnung
  • Fahrradabstellraum
  • Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen
  • überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes (z. B. erneuerte Fassade, Dach, Strangsanierung)
  • Garage /Stellplatz
  • Einbruchhemmende Wohnungs- und Haustür (zusätzliche moderne Einbruchsicherungsmaßnahmen)
  • Concierge
  • Wärmedämmung zusätzlich zur vorhand. Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 01.07.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt)
  • verzierte- bzw. Klinkerfassade

Wohnumfeld

  • Bevorzugte Citylage in guter Wohnlage
  • Lage an einer besonders ruhigen Straße
  • aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück
  • gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche
  • villenartige Mehrfamilienhäuser, höchstens zwei Vollgeschosse

+ Sondermerkmale / WEG Verwaltung

  • Immobilie mit mehr als 3 Zimmer
  • verhältnismäßig zu kleines Grundstück zur vorhandenen Wohnfläche
  • hohe Instandhaltungsrücklage
  • professionelle Verwaltung, ausgewogenes Wohngeld
  • friedliebende Eigentümergemeinschaft